CBRE: Lager- und Logistikmarkt Peking-Tianjin-Langfang: Analyse der standortbedingten Unterschiede zwischen Angebot und Nachfrage

Seit 2020 befindet sich der Bestand an Lagerhallen mit hohem Standard im Gebiet Peking-Tianjin-Langfang in einer Phase beschleunigten Wachstums. Das neue Angebot erreichte im Jahr 2022 2,6 Millionen Quadratmeter, was einer Wachstumsrate der Bestandserweiterung von 28 % in diesem Jahr entspricht; Das durchschnittliche jährliche Neuangebot wird von 2023 bis 2025 voraussichtlich bei 2,1 Millionen Quadratmetern bleiben. Im zweiten Quartal 2023 erreichten die Leerstandsquoten in Peking, Tianjin und Langfang 15,0 %, 30,2 % bzw. 50,2 %. Das enorme neue Volumen hat am Markt Bedenken ausgelöst: Wird der gesamte Markt Peking-Tianjin-Langfang in einem langfristigen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und sinkenden Mieten gefangen sein?

Die Analyse und Antwort auf dieses Problem können nicht verallgemeinert werden. CBRE hat vor Kurzem einen Sonderbericht mit dem Titel „Beijing-Tianjin-Langfang Warehousing and Logistics Market: Deconstructing the Location Differences in Supply and Demand“ (Warehousing- und Logistikmarkt Peking-Tianjin-Langfang: Dekonstruktion der standortbezogenen Unterschiede bei Angebot und Nachfrage) veröffentlicht. Darin werden die Unterschiede bei Angebot und Nachfrage in verschiedenen Teilmärkten von Peking-Tianjin-Langfang aus mehreren Perspektiven analysiert und ihre zukünftigen Trends prognostiziert. Auf diese Weise werden Anwenderunternehmen und Investoren strategische Empfehlungen für ihre Logistikplanung in Peking-Tianjin-Langfang gegeben.

Datenquelle: CBRE Research, August 2023

01. Standortunterschiede auf der Angebotsseite Angebot aus der Perspektive des Skaleneffekts

Wenn Schlüsselelemente wie die Lage und unterstützende Transporteinrichtungen vorhanden sind, wird die geordnete und stetige Erhöhung des Angebots ausreichend Platz für die Standortwahl der Mieter bieten, einen kontinuierlichen Zustrom von Mieterressourcen anziehen und dadurch die Bildung und kontinuierliche Stärkung von Industrieclustern fördern und die gleichzeitige Verbesserung der Skaleneffekte der Industrie (Nachfrage) und ihrer räumlichen Träger (Angebot) unterstützen. Doch in der Realität entwickeln sich Angebot und Nachfrage nicht im gleichen Tempo.

Bei der Betrachtung der wichtigsten Logistik-Teilmärkte in der Region Beijing-Tianjin-Hebei und einer umfassenden Analyse von Indikatoren wie Entwicklungszeit, Regierungsplanung und vorhandener gemieteter Fläche sind wir davon überzeugt, dass der Cluster aus Beijing Majuqiao und seiner benachbarten Wirtschaftsentwicklungszone sowie Tongzhou, der Cluster aus dem Flughafen Shunyi und seinem Erweiterungsgebiet (Shunyi und andere), Daxing Jingnan, Tianjin Wuqing, Binhai New Area, Beichen und Xiqing seit mehr als zehn Jahren über eine Geschichte der Entwicklung hochwertiger Lagerhallen verfügt. Dabei handelt es sich um von der Regierung zentral geplante Logistikentwicklungsgebiete, deren gesamte Mietfläche eine Größenordnung bildet. Daher handelt es sich hierbei um die ausgereiftesten Eckpfeilermärkte in der Region Peking-Tianjin-Hebei mit den stärksten Skalen- und Agglomerationseffekten.

Noch wichtiger ist, dass das Verständnis der historischen Ursachen der industriellen Agglomeration und der Skaleneffekte eine umfassendere Perspektive für die Untersuchung und Beurteilung der zukünftigen Wachstumstrends der aufstrebenden Gebiete während dieser Runde der beschleunigten Entwicklung des Logistikmarkts Beijing-Tianjin-Langfang bietet. Unter Berücksichtigung mehrerer Faktoren wie Regierungsplanung, Standort und umliegender wichtiger Infrastruktur ist CBRE der Ansicht, dass sich der Cluster rund um den Flughafen Daxing, der aus dem Wirtschaftsgebiet des Flughafens Daxing und des Flughafens Langfang, Pinggu Mafang und den drei nördlichen Landkreisen besteht, in den nächsten drei Jahren voraussichtlich zu aufstrebenden Logistikclustern in der Region Beijing-Tianjin-Langfang entwickeln wird.

Datenquelle: CBRE Research, August 2023

Regionale Unterschiede beim Lagerabbaudruck

Aus der Perspektive des Skaleneffekts unterteilen wir jeden Teilmarkt in Statistiken des zu verkaufenden Gebiets, um die regionalen Unterschiede im Verkaufsdruck zu identifizieren:

Die sechs Teilmärkte mit der geringsten zu verkaufenden Fläche liegen alle in Peking. Majuqiao und Daxing Jingnan sind in sich geschlossen, während die Beijing Economic Development Zone, Tongzhou und Majuqiao zusammenarbeiten. In diesen Teilmärkten herrscht der geringste Verkaufsdruck.

Weitere zukünftige Lieferungen in Beijing Shunyi können den Flughafen Shunyi wirksam ergänzen und die allgemeinen Größenvorteile der beiden Bezirke stärken. Xiqing bietet die Vorteile eines starken Skaleneffekts und einer kleinen Verkaufsfläche und ist der Teilmarkt in Tianjin mit dem geringsten Verkaufsdruck. Obwohl die zu verkaufende Fläche in Tianjin Binhai New Area und Wuqing groß ist, ist der Anteil des Gesamtbestands relativ ausgewogen und die Verkaufsschwierigkeit relativ kontrollierbar;

Andere Teilmärkte stehen unter erheblichem Druck, ihre Aktien kurzfristig zu verkaufen. Unter ihnen sind der Flughafen Daxing, die Wirtschaftszone des Flughafens Langfang und der Flughafen Tianjin aufgrund des Flughafeneffekts einem relativ geringen Druck ausgesetzt, ihre Immobilien zu verkaufen.

Datenquelle: CBRE Research, August 2023

02. Standortunterschiede auf der Nachfrageseite Nachfragemotor und Energie

Die Hauptbranchen für die Nachfrage nach Lagerhallen mit hohem Standard in Peking, Tianjin und Langfang sind Logistikdienstleister, E-Commerce, Groß- und Einzelhandel, Fertigung und Kühlketten. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Nachfrage in zwei Hauptantriebskräfte unterteilt werden kann: Einzelhandel und Fertigung. Die Logistik durch Dritte erstreckt sich auf den Einzelhandel und die Fertigung, während die Kühlkette eine Nachfragebranche mit besonderen Merkmalen ist. Aufgrund ihrer geografischen Lage, Transportmöglichkeiten, der umliegenden industriellen Entwicklung und anderer Ressourceneigenschaften sind unterschiedliche Teilmärkte für unterschiedliche Arten von Nachfrage unterschiedlich attraktiv. Durch die zusammenfassende Analyse neuer Leasingtransaktionen von 2020 bis heute können wir die Nachfrageenergie verschiedener Branchen in jedem Teilmarkt widerspiegeln. In Kombination mit der Entwicklung der zukünftigen Entwicklung und Ausgestaltung verschiedener Branchen können wir auch das Entwicklungspotenzial der Nachfrage in jedem Teilmarkt vorhersagen.

E-Commerce-Entwicklung und traditionelle Einzelhandelskette

Sowohl der E-Commerce als auch die Lagerhaltung im Groß- und Einzelhandel benötigen große Flächen und stellen hohe Anforderungen an Umschlag und Pünktlichkeit. Sie erfordern eine umfassende Berücksichtigung von Faktoren wie der Entfernung zu wichtigen Verbrauchermärkten, der Verkehrsanbindung, der Qualität und Auswahl der Immobilien sowie der Höhe der Mieten. Aufgrund ihrer Kosteneffizienz haben sich Standorte in den Außenbezirken Pekings und in den Teilmärkten rund um Peking zur ersten Wahl entwickelt . Darüber hinaus stützt der lokale Verbrauchermarkt von Tianjin auch die Nachfrage in seinen Vorstadt-Teilmärkten.

Datenquelle: CBRE Research, August 2023

Verbesserung der Lieferkette in der Fertigung

Bei der Standortwahl müssen produzierende Unternehmen möglichst nah an vor- und nachgelagerten Unternehmen sein, um die Koordination der Lieferkette zu verbessern. Daher erfreuen sich Lagerhallen mit hohem Standard in der Nähe von Produktionsstandorten und in der Nähe von Verkehrseinrichtungen wie Flughäfen, Eisenbahnstrecken, Autobahnen und Häfen größerer Beliebtheit.

Datenquelle: CBRE Research, August 2023

Logistiklayout von Drittanbietern

Da die intrinsische Antriebskraft und die Standortpräferenz der Nachfrage nach Drittanbieter-Logistik mit den von ihnen bedienten Kundentypen übereinstimmen, unterteilen wir die Drittanbieter-Logistik insgesamt in zwei Kategorien: einzelhandelsbezogen und produktionsbezogen und analysieren sie in Kombination mit den beiden Hauptbranchen Einzelhandel und Produktion.

Popularisierung der Kühlkette

Mieter von Kühlketten haben höhere Anforderungen an Transportkomfort, Stromverteilung auf dem Grundstück, Umweltschutz, Sicherheit und individuelle Anpassung als andere Mietertypen. Da die Auswahl an Flächen im Kerngebiet von Peking äußerst begrenzt ist, sind die Peripherie und die Teilmärkte rund um Peking aufgrund ihrer moderaten Entfernung und der größeren Auswahl an hochwertigen Immobilien nach und nach zur ersten Wahl für Mieter in der Kühlkette geworden. Als wichtiger Verbrauchermarkt im Norden sowie als Hafen und Vertriebszentrum für den Import von frischen Lebensmitteln und Medikamenten ist Tianjin von großer Bedeutung für die Nachfrage nach städtischen Vertriebslagern für Kühlketten, Hafenlagern und der regionalen Verteilung.

Standortnachfragepotenzialfaktor: Entfernung von Peking

Das zukünftige Nachfrageentwicklungspotenzial verschiedener Teilmärkte hängt nicht nur von der Entwicklung ihrer Nachfragebranchen ab, sondern wird auch durch ihre jeweiligen Rahmenbedingungen bestimmt. Durch Analysen wurde festgestellt, dass die Entfernung von Peking und die Transportmöglichkeiten die beiden Hauptfaktoren sind, die den Energiebedarf jedes Teilmarktes im Gebiet Peking-Tianjin-Langfang beeinflussen.

Die Fahrdistanz vom Pekinger Stadtkern (fünfter Ring) ist ein wichtiges Kriterium zur Ermittlung des Nachfragepotenzials von Teilmärkten, die sich in drei Kreise unterteilen lassen:

• Der erste Kreis: 30 Kilometer vom Fünften Ring entfernt , deckt er die reifsten Teilmärkte Pekings ab, mit einer durchschnittlichen Miete von 45-70 Yuan/Quadratmeter/Monat;
• Der zweite Kreis: 30–50 Kilometer entfernt , umfasst die Außenbezirke von Peking und die meisten Teilmärkte in Langfang, mit einer durchschnittlichen Miete von 30–50 Yuan/Quadratmeter/Monat;
• Der dritte Kreis: 50–100 Kilometer entfernt , umfasst einige Teilmärkte in Langfang und Tianjin, mit einer durchschnittlichen Miete zwischen 24–32 Yuan/Quadratmeter/Monat.

Durch die Untersuchung des Abweichungsgrads jedes Teilmarkts im Verhältnis zur Trendlinie haben wir festgestellt, dass die Mieten in einigen Teilmärkten von Langfang niedriger sind, obwohl sie näher am Fünften Ring liegen als in den Vorort-Teilmärkten von Peking. Der Hauptgrund besteht darin, dass man bei der Einreise nach Peking von Langfang aus Kontrollpunkte passieren muss, was für die gleiche Entfernung länger dauert. Dies wird insbesondere unter besonderen Umständen deutlich, etwa bei Epidemien und Großveranstaltungen in Peking. Um dieser Unsicherheit zu entgehen, sind viele Mieter bereit, die höheren Mieten in den Teilmärkten Pekings zu zahlen. CBRE kommt hieraus zu dem Schluss, dass die Kontrollpunkte nach Peking die Schlüsselvariable sind, die die Nachfrage in den Teilmärkten rund um Peking einschränkt und in den nächsten drei Jahren höchstwahrscheinlich einen Durchbruch erzielen wird . Unter ihnen sind die Wirtschaftszone des Flughafens Langfang und die drei nördlichen Kreise Schlüsselgebiete der koordinierten Strategie Beijing-Tianjin-Hebei. Wenn sie mit Beijing Daxing und Tongzhou integriert werden können, wird die Nachfrage nach Standorten deutlich steigen.

Datenquelle: CBRE Research, August 2023

Standortnachfragepotenzialfaktor: Verkehrsanbindung

Flughafen

Aufgrund der Eigenschaften der Luftfracht selbst hinsichtlich Transportpünktlichkeit und Qualitätsanforderungen spielt der Flughafen die wichtigste Rolle bei der Umleitung der Frachtströme zu nahegelegenen Lagerhäusern mit hohem Standard, insbesondere im Hinblick auf die Forderung nach hoher Miettoleranz. Die beiden Teilmärkte mit den höchsten Mieten in Peking sind die Flughäfen Shunyi und Daxing , während die Mieten am Flughafen Tianjin und in der Wirtschaftszone des Flughafens Langfang mehr als 10 % über der durchschnittlichen Miete der Stadt liegen. Da in Zukunft das Volumen der Luftfracht an verschiedenen Flughäfen zunimmt, wird eine große neue Nachfrage nach den Flughäfen Daxing und Langfang entstehen.

Häfen und Eisenbahnen

Die Binhai New Area ist der einzige Teilmarkt im Gebiet Peking-Tianjin-Langfang, der in der Nähe eines Seehafens liegt. Daher sind zahlreiche besondere Anforderungen zu erfüllen, beispielsweise hinsichtlich Zollfreigebieten und Exportabwicklung. Die Miete liegt 3 % über dem Durchschnitt in Tianjin.

Derzeit sind inländische Lagergüter mit hohem Standard weniger vom Schienenverkehr abhängig und der Beitrag der nahegelegenen Bahnhöfe zur Nachfrage ist begrenzt. Doch man geht davon aus, dass sich die Vorteile der Eisenbahn beim Ferntransport bestimmter Güter in Zukunft zeigen werden, was in gewissem Maße die Entwicklung einiger Teilmärkte im Gebiet Beijing-Tianjin-Langfang mit Güterbahnhofressourcen vorantreiben wird.

Autobahn

Da der Gütertransport auf die Straße angewiesen ist, sind die Unterschiede im Güterverkehr und in der Lagernachfrage in den einzelnen Teilmärkten vom umgebenden Autobahnnetz abhängig. Unter Berücksichtigung verschiedener Indikatoren wie der Anzahl der an jeden Teilmarkt angrenzenden Autobahnen, der Zugangsentfernung, des Transportflusses und der Verbindungsstadtebene stellten wir fest, dass Teilmärkte wie Tianjin Wuqing, Xiqing, Binhai New Area, Jinghai, Langfang Economic Development Zone, Linkong Economic Zone, Guangyang Economic Development Zone, Beisan County und Gu'an umfassende Vorteile bei den Autobahnnetzen haben und einen Vorteil bei der Anziehung von stadtübergreifenden und regionalen Vertriebsbedürfnissen haben.

03. Anlagestrategieempfehlungen und Bewertung der Angebots- und Nachfragestruktur

Basierend auf den oben analysierten Angebots- und Nachfrageindikatoren unterteilt CBRE die 28 Teilmärkte in der Region Peking-Tianjin-Hebei in vier Ebenen. Die Staffelbewertung spiegelt hauptsächlich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage jedes Teilmarktes von heute bis in die nächsten drei Jahre wider und ist auch eng mit der zukünftigen Mietentwicklung verbunden. Daher ist es eine wichtige Referenz für Entscheidungen zur Standortauswahl für Investitionen.

Datenquelle: CBRE Research, August 2023

Insgesamt liegen die aktuellen strategischen Investitionsmöglichkeiten im Lager- und Logistikbereich Peking-Tianjin-Langfang hauptsächlich in der Entwicklung und Wertschöpfung, ergänzt durch Kerntypen. Basierend auf den Ergebnissen der Angebots- und Nachfragestrukturanalyse empfiehlt CBRE für jeden Anlagestrategietyp die folgenden Teilmärkte:

Opportunistisch

Pinggu Mafang ist der einzige Teilmarkt in Peking, der derzeit Logistikgrundstücke mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren verkauft. Es verfügt über das größte Expansionspotenzial und den höchsten Vermarktungsgrad bei Grundstückstransaktionen. Obwohl die Grundstückspreise unter den vielen Teilmärkten in Peking, Tianjin und Langfang hervorstechen, liegt die Mietrendite auf einem relativ hohen Niveau und ist für langfristige Investoren immer noch sehr attraktiv.

Die Wirtschaftszone des Flughafens Langfang und die drei nördlichen Kreise sind die Teilmärkte im Gebiet Peking-Tianjin-Langfang mit der höchsten Mietrendite für Logistikgrundstücke aus erster Hand mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Darüber hinaus sind dies die Teilmärkte mit den größten Chancen auf eine künftige Integration mit Peking und großem Potenzial für eine künftige Wertsteigerung.

Mehrwert

Der Flughafen Shunyi und seine Erweiterungsgebiete sind die erste Wahl für wertschöpfende Investitionen. Im Vergleich zu anderen reifen Gebieten in Peking ist das lokale politische Umfeld offener und unterstützt die Bestandserneuerung und -umgestaltung. Darüber hinaus sind die künftige Ausgewogenheit der Angebots- und Nachfragestruktur sowie die Mietstabilität und das Mietwachstum ebenfalls starke Garantien für wertschöpfende Investitionsrenditen.

Sie können auf wertschöpfende Investitionsmöglichkeiten in Teilmärkten wie Majuqiao, Beijing Economic and Technological Development Zone, Daxing Jingnan und Tongzhou achten, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.

Kern

Mehrere Kernvermögenswerte in der Region Peking-Tianjin-Langfang wurden über C-REIT gelistet. Unter anderem spiegelt die jüngste stabile Renditeentwicklung von Immobilien in Teilmärkten wie dem Flughafen Beijing Shunyi und Tongzhou den Wert dieser Teilmärkte für Kerninvestitionsstrategien wider.

Die Hauptziele der Kerninvestitionen sind die Teilmärkte der ersten und zweiten Reihe in Peking. Da die Verkäufer jedoch äußerst zurückhaltend sind, sind investierbare Immobilien rar. Sie können auf Vermögenspakete achten, die solche Immobilien enthalten, und deren Investitionsfähigkeit anhand der Gesamtqualität und des Preisniveaus der Vermögenspakete prüfen.

Quelle: CBRE