Die Bewertung Hongkongs war schon immer niedrig. Warum hat Wanda erst heute an eine Dekotierung gedacht?
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„Ich möchte von Süden nach Norden gehen, ich möchte vom Tag in die Nacht gehen, ich möchte, dass die Leute mich sehen, aber nicht wissen, wer ich bin …“ Im Januar 2016 sang Wang Jianlin bei Wandas Jahresversammlung, und das Video wurde Hunderte Millionen Mal abgespielt und zog sogar ausländische Medien an. Drei Monate später gab Wanda Commercial (03699.HK) eine Ankündigung heraus, in der es hieß, dass sein Mehrheitsaktionär (Wanda Group) im Namen der gemeinsamen Bieter die ausgegebenen H-Aktien zu einem Preis von 52,8 HK-Dollar pro Aktie vollständig zurückkaufen werde, was Gesamtkosten von ungefähr 34,455 Milliarden HK-Dollar entspräche. Sobald das H-Aktienangebot bedingungslos wird, wird Wanda Commercial den Notierungsstatus seiner H-Aktien von der Hongkonger Börse zurückziehen. Das Unternehmen verließ Hongkong und machte sich nur 15 Monate nach seiner Börsennotierung auf den Weg nach Norden, was viele Leute überraschte. Die Worte „Ich möchte vom Süden in den Norden“ erwiesen sich als Prophezeiung.Aus Wandas Aussage und der Branchenanalyse geht hervor, dass die „starke Unterbewertung“ der Hauptgrund für die Dekotierung ist. Diese Ansicht weist jedoch drei „Schlupflöcher“ auf und ist nicht zu rechtfertigen: Erstens gibt es für jeden Vorteil einen Nachteil und umgekehrt. Hongkong ist eines der vier größten Finanzzentren der Welt mit einem hoch entwickelten Kapitalmarkt. Bei der Börsennotierung, Finanzierung und Refinanzierung von Unternehmen handelt es sich um reine Marktverhaltensweisen. An der Hongkonger Börse sind viele herausragende Unternehmen notiert. Wenn sie an die Börse gehen wollen, betonen sie, wie ausgereift der Hongkonger Kapitalmarkt ist. Wenn sie die Notierung aufheben wollen, geben sie an, dass die Bewertung zu niedrig sei. Sie sind wirklich doppelzüngig. Zweitens ist die Bewertung der Hongkonger Aktien schon seit langem niedrig. Es ist unmöglich, dass Wanda das gerade erst entdeckt hat. Was hat es vorher gemacht? Schließlich entschied sich Wanda für das Modell „A+H“. Der Notierungsprozess für A-Aktien wurde im August letzten Jahres vollständig eingeleitet, eine Dekotierung war nicht geplant. Der grundlegende Grund, warum Wanda Commercial Hongkong aufgegeben hat, liegt darin, dass sich sein „Light Asset“-Modell zunächst bewährt hat. „De-Immobilien“ im Wirtschaftsabschwung Im Jahr 2015 belief sich der Gesamtumsatz von Wanda Commercial auf 124,2 Milliarden Yuan, was einer Steigerung von 15,14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Wachstumsraten der drei Hauptgeschäftsbereiche Immobilienverkauf, Immobilienvermietung und Hotelbetrieb lagen im Vergleich zum Vorjahr bei 11,74 %, 31,2 % bzw. 23,83 %. Der Anteil der Immobilienverkäufe am Gesamtumsatz ist von 89,6 % im Jahr 2011 auf 82,5 % im Jahr 2015 gesunken. Der Anteil der Einnahmen aus Immobilienvermietung und -verwaltung ist kontinuierlich gestiegen und erreichte im Jahr 2015 10,9 %. Im Jahr 2015 betrugen die Wachstumsraten im Vergleich zum Vorjahr bei Verkauf, Vermietung und Hotelgeschäft jeweils 12 %, 31 % und 24 %. Tatsächlich stiegen die Vertragsverkäufe im Jahr 2015 lediglich um 2,45 %, also um lediglich 3,93 Milliarden Yuan gegenüber 160,15 Milliarden Yuan im Jahr 2014. Allerdings verbuchte Wanda Commercial im Jahr 2015 62,5 % seiner Vertragsverkäufe als Umsatz, verglichen mit lediglich 57,3 % im Jahr 2014. Dies ist eine gängige Maßnahme von Immobilienunternehmen, um den Umsatz zu „korrigieren“. Wenn das Geschäft floriert, ist die Bestätigungsquote niedrig und umgekehrt ist die Bestätigungsquote hoch. Ziel ist es, den Anschein eines stetigen Umsatzwachstums zu erwecken. Der Immobilienverkauf trägt um ein Vielfaches mehr zum Umsatz bei als die Immobilienvermietung, allerdings weist der Immobilienverkauf eine niedrige Rohertragsspanne auf, die von Jahr zu Jahr sinkt. Im Jahr 2012 lag die Rohertragsspanne im Immobilienverkaufsgeschäft bei 51 %, im Jahr 2015 sank sie auf 38 %. während die Rohertragsmarge bei der Immobilienvermietung und -verwaltung schrittweise auf 72 % stieg. Bis 2015 trugen Immobilienverkäufe 77,2 % und Immobilienvermietungen 19,5 % zum gesamten Bruttogewinn bei. Wang Jianlins Ziel ist es, dass die Mieteinnahmen innerhalb von drei Jahren mehr als 50 % des Nettogewinns ausmachen. Wang Jianlin hat einen Worst-Case-Szenarioplan für die makroökonomische Situation erstellt. Auf der Jahresversammlung von „Xishuangbanna“ sagte er voraus, dass die Einnahmen aus Immobilienverkäufen im Jahr 2016 stark zurückgehen könnten. Es wird allgemein angenommen, dass die Vertragsverkäufe von 164 Milliarden im Jahr 2015 auf rund 130 Milliarden zurückgehen und in Zukunft möglicherweise unter 100 Milliarden fallen werden. Andere Geschäftsbereiche wie Immobilienvermietung, Hotelmanagement, kulturelle Unterhaltung usw. werden weiterhin wachsen und der Anteil der Immobilienverkäufe am Gesamtumsatz der Wanda Group wird von 86,1 % im Jahr 2015 auf unter 50 % sinken. Aufgrund der schwachen Makroökonomie hat Wanda seine Umsatzziele deutlich gesenkt und die Auswirkungen des Konjunkturzyklus durch „Immobilienabbau“ schrittweise reduziert. Im krassen Gegensatz dazu streben Evergrande und Vanke 200 bzw. 300 Milliarden an. Wandas Wert liegt nicht in der Anzahl der verkauften Häuser Der Kern von Wandas Modell lässt sich wie folgt zusammenfassen: „Verkaufen zur Unterstützung der Vermietung“: Der erste Schritt besteht darin, im Randgebiet der Stadt günstig Grundstücke zu erwerben, auf denen das Wanda Plaza besiedelt und gebaut werden soll. Der zweite Schritt besteht darin, einen Teil der fertiggestellten Immobilien zu verkaufen. Der erzielte Cashflow wird die Kosten für den Grundstückserwerb, den Bau usw. decken. Der dritte Schritt besteht darin, einige Immobilien zu verkaufen und dann die verbleibenden Immobilien zu vermieten, aber nicht zu verkaufen, während die Mieter überprüft und überwacht werden; Der vierte Schritt besteht darin, die „Anlageimmobilien“ regelmäßig neu zu bewerten und Vorteile aus der „Wertsteigerung des fairen Wertes“ zu erzielen, wenn Wanda Plaza fertiggestellt und eröffnet wird und seine Beliebtheit allmählich zunimmt. So belief sich beispielsweise die Fair-Value-Steigerung im Jahr 2015 auf 17,2 Milliarden, was 57 Prozent des Nettogewinns im gleichen Zeitraum entspricht. In den Jahren 2011 und 2012 entsprach der Anstieg des Verkehrswerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 71 % bzw. 79 % des Nettogewinns. Einerseits liegt es daran, dass der Nettogewinn in diesem Jahr nicht so hoch war wie 2015. Andererseits spiegelt es Wandas derzeitige „Zurückhaltung“ bei der Neubewertung der beizulegenden Zeitwerte wider. Im Jahr 2011 erzielte Wanda Commercial einen „Fair Value-Zuwachs“ von 14 Milliarden, was 12,6 % der am Jahresende gehaltenen „Investment Properties“ entspricht. Im Jahr 2015 betrug der „Zuwachs des Verkehrswerts“ zwar 17,23 Milliarden, entsprach aber nur 5,6 Prozent der „als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“ zum Jahresende. Bis Ende 2015 hatte Wanda Commercial 133 Wanda-Einkaufszentren und 72 Hotels eröffnet und besaß Anlageimmobilien mit einer Gesamtfläche von mehr als 26 Millionen Quadratmetern. Damit nahm das Unternehmen den ersten Platz unter den globalen Immobilienunternehmen ein. Wenn „der Wert von Vanke darin liegt, wie viele Häuser es verkauft hat“, liegt der Wert von Wanda darin, „wie viele Häuser es nicht verkauft hat“. Wang Jianlin hat einen Weg gefunden, „die Belastung zu verringern“ 1. Die Schuldenquote sinkt von Jahr zu Jahr Seit 2011 ist das Gesamtvermögen von Wanda Commercial von über 250 Milliarden auf 640 Milliarden gestiegen, was einem Nettoanstieg von fast 400 Milliarden entspricht. Lobenswert ist, dass die Gesamtverschuldungsquote von 76 % auf 71 % gesunken ist. Neben der Reduzierung der gesamten Aktiv-Passiv-Relation sind in der Schuldenstruktur von Wanda Commercial zwei Punkte zu beachten: Erstens gibt es zu viele Bankkredite und die Zinslast ist hoch. Der Kreditsaldo erreichte im Jahr 2015 154 Milliarden Yuan und war damit doppelt so hoch wie 2011, aber 20 Milliarden Yuan weniger als 2014. Dies liegt vor allem daran, dass die durch den Börsengang eingeworbenen Mittel zur Rückzahlung eines Teils der Kredite verwendet wurden. Ende 2015 beliefen sich die kurzfristigen Kredite mit einer Laufzeit von einem Jahr auf 41,9 Milliarden Euro und die langfristigen Kredite mit einer Laufzeit von über fünf Jahren auf 53,7 Milliarden Euro. Die gesamten Zinsausgaben für das gesamte Jahr beliefen sich auf 12,6 Milliarden, das sind 2,4 Milliarden mehr als die gesamten jährlichen Gehalts- und Sozialleistungsausgaben von 60.000 Arbeitnehmern! Zweitens sind „Kundenvorschüsse“ (hauptsächlich Vorauszahlungen) eine wichtige Finanzierungsmethode. Seit 2013 hat die Verschuldung von Wanda Commercial in diesem Bereich 100 Milliarden Yuan überschritten und erreichte im Jahr 2015 133,7 Milliarden Yuan, was in etwa dem jährlichen Vertragsumsatz entspricht und fast dem Kreditsaldo der Bank entspricht. Nach den Grundsätzen der Unternehmensfinanzierung ist die Anzahlung des Kunden eine bessere Finanzierungsmethode als ein Bankkredit. Das heißt, Sie müssen weder Zinsen noch Bargeld bezahlen, sondern lediglich sicherstellen, dass das Produkt zum Fälligkeitszeitpunkt geliefert werden kann. Allerdings ließ Wanda Commercial bei der Berechnung seiner Schuldenquote die Kundenvorschüsse außer Acht, und das Ergebnis von 50 % war zu optimistisch, denn egal was passiert, „man muss für das bezahlen, was man getan hat.“ Die Hunderte von Milliarden an Vorverkaufsmitteln spiegeln die umfassenden Fähigkeiten von Wanda wider. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Nutzer volles Vertrauen in den Markenwert und die Fähigkeit haben, die Häuser termingerecht zu übernehmen, was nicht jedes Immobilienunternehmen leisten kann. 2. Grundstücksreserven und Kapitalbindung In den Jahren 2014 und 2015 stabilisierten sich Gesamtumfang und Struktur der gewerblichen Grundstücksreserven von Wanda (basierend auf der geplanten Baufläche). Die größten „Immobilien im Bau“ belaufen sich auf 47,35 Millionen Quadratmeter bzw. 47,98 Millionen Quadratmeter. Ende 2015 überstiegen die gesamten Verbindlichkeiten und Kapitalverpflichtungen von Wanda Commercial 588 Milliarden! 3. „Asset-light“ zur „Belastungsreduzierung“ Jeder weiß, dass Wang Jianlin der reichste Mann ist, aber nur wenige wissen, dass er auch der wahre „erste Verlierer“ ist, da niemand in China mehr Schulden hat als er. Der größte Gewinn für Wanda und Wang Jianlin selbst bestand im Jahr 2015 darin, durch die Erforschung des „Light Asset Model“ einen guten Weg zur „Belastungsreduzierung“ zu finden. Wang Jianlins Interpretation von Light Assets lautet: Um in Wanda Plaza zu investieren und es zu bauen, werden andere alle Mittel bereitstellen und Wanda wird für die Standortauswahl, das Design, den Bau, die Investitionsförderung und das Management verantwortlich sein und dabei die Marke Wanda Plaza und Wandas weltweit einzigartiges kommerzielles Informationsmanagementsystem „Huiyun“ verwenden. Die erzielten Mieteinnahmen werden in einem bestimmten Verhältnis zwischen Wanda und den Investoren aufgeteilt. Im Oktober 2015 übertrug Wanda Commercial fünf Projektgesellschaften in Fuyang, Binzhou, Yantai, Yingkou und Lianyungang. Die für den Bau des Wanda Plaza in den oben genannten Gebieten erforderlichen 4,22 Milliarden Yuan werden vom Käufer aufgebracht, und Wanda Commercial erhält nach Fertigstellung des Objekts 30 % der Nettomieteinnahmen. Diese Transaktion wurde zu einem Modell für Wandas „Light Asset Model“. Es ist geplant, im Jahr 2016 mehr als 50 Wanda Plazas zu eröffnen, von denen mehr als 20 das „Light Asset-Modell“ übernehmen werden (40 % davon). Wang Jianlin hofft, dass Wanda nach 2017 jedes Jahr mindestens 50 Wanda Plazas eröffnen wird, von denen mehr als 40 „asset-light“ sein werden, was 80 % entspricht. In naher Zukunft wird Wanda weder in die meisten Wanda Plazas investieren noch sie bauen. Im Jahr 2015 begann Wanda mit Vanke zusammenzuarbeiten und vertraute Vanke die Entwicklung mehrerer Projekte an. Laut Tan Huajie, dem Vorstandssekretär von Vanke, wird das Ausmaß der Zusammenarbeit zwischen den beiden Parteien über 100 Milliarden Yuan betragen. Ähnlich wie die Tatsache, dass das Unternehmen Hunderte von Milliarden Yuan an Vorverkaufsmitteln erhielt, ist auch Wandas „Light Asset Model“ nichts, wovon alle Immobilienunternehmen lernen können. Warum „A+H“ aufgeben? Wanda Commercial hatte ursprünglich geplant, das Aktienmodell „A+H“ einzuführen. Im Dezember 2014 gab das Unternehmen H-Aktien in Hongkong aus und sammelte 30,678 Milliarden HK-Dollar ein (durch teilweise Ausübung der Mehrzuteilungsoption). Im August 2015 genehmigte die Aktionärsversammlung die Ausgabe von nicht mehr als 250 Millionen A-Aktien und die Beschaffung von Mitteln in Höhe von nicht mehr als 12 Milliarden. Am 2. September desselben Jahres wurde der Prospekt bei der China Securities Regulatory Commission eingereicht. Der größte Vorteil des „A+H“-Modells ist die bequeme Finanzierung. Neben der Möglichkeit, zwei Börsengänge durchzuführen, ist die anschließende Finanzierung in Hongkong das Wichtigste. Hongkong ist eines der vier großen internationalen Finanzzentren mit einem ausgereiften und hoch entwickelten Kapitalmarkt. Unternehmensfinanzierung und Zwei-Wege-Finanzierung sind reine Marktverhaltensweisen. Im Gegensatz dazu ist die Refinanzierung auf dem Kapitalmarkt des Festlands ein großer „Segen“. Selbst mächtige Unternehmen wie Ping An of China, China Life und PetroChina können nicht jederzeit Geld beschaffen. Insbesondere für die Immobilienbranche gilt: Wenn die Regierung feststellt, dass der Wohnungsmarkt überhitzt ist und die Immobilienpreise zu schnell steigen, wird sie die Finanzierung und Refinanzierung aller börsennotierten Immobilienunternehmen pauschal stoppen. Der größte Nachteil des „A+H“-Modells besteht darin, dass die unterbewerteten H-Aktien zum „Short Board“ des Barrels werden, die A-Aktien nach unten ziehen und das Gesamtbewertungsniveau des Unternehmens senken. Der Abschlag von „A+H“ veranschaulicht am besten, wie niedrig die Bewertung Hongkongs ist. Am 2. Juni 2016 lag der Preis der A-Aktien von China Southern Airlines bei 7,08 Yuan und der Preis der H-Aktien bei 3,98 Hongkong-Dollar, mit einem H/A-Verhältnis von 56 %. Die H/A-Quote von China Life beträgt 68 %, die von BYD weniger als 64 %, die der GAC Group nur 32 % und die des Immobilienentwicklers BBMG nur 25,52 % … Wenn ein Unternehmen einen Nettogewinn von 200 Millionen Yuan und ein Gesamtaktienkapital von 100 Millionen Yuan hat und sein Kurs-Gewinn-Verhältnis nach der Notierung am A-Aktienmarkt das 15-fache beträgt, dann beträgt der Aktienkurs 30 Yuan und der Marktwert 3 Milliarden Yuan. Würde das Unternehmen 20 Millionen H-Aktien ausgeben, würden die Anleger aufgrund der enormen Unterschiede im Bewertungsniveau zwischen den beiden Standorten nach Süden gehen, um „ein Schnäppchen zu machen“. Am Ende stabilisierten sich die Preise der A-Aktien und der H-Aktien bei 20 Yuan bzw. 15 Hongkong-Dollar, das H/A-Preisverhältnis betrug 60 % und der Gesamtmarktwert betrug ungefähr 1,84 Milliarden, was einem Rückgang von 38,7 % entspricht! Das Kurs-Gewinn-Verhältnis von Immobilienunternehmen, die am A-Aktienmarkt notiert sind, beträgt im Allgemeinen mehr als das Zehnfache, beispielsweise das 21-fache für COFCO Real Estate, das 18-fache für Zhujiang Industrial, das 15-fache für Vanke, das 14-fache für Gemdale und das 13-fache für Financial Street. Im Jahr 2015 überstieg der Nettogewinn von Wanda Commercial 30 Milliarden Yuan. Wäre das Unternehmen am A-Aktienmarkt notiert, würde sein Marktwert bei einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 15 450 Milliarden Yuan erreichen. Vor dem Privatisierungsvorschlag betrug der Marktwert der H-Aktien von Wanda Commercial etwa 120 Milliarden RMB und das Kurs-Gewinn-Verhältnis betrug nur das Vierfache! Nach der Ausgabe der A-Aktien wird das gesamte Aktienkapital von Wanda Commercial 4,777 Milliarden Aktien erreichen, wovon 652 Millionen H-Aktien 13,66 % ausmachen. Wenn H-Aktien die A-Aktien um 20 % nach unten ziehen, verliert Wang Jianlin Vermögenswerte im Wert von Hunderten von Milliarden Yuan, was sich wirklich nicht lohnt. Der Hongkonger Markt ist seit langem unterbewertet. Warum wurde Wanda Commercial heute aufgrund niedriger Bewertung von der Börse genommen? Was hat es vorher gemacht? Der vielleicht wichtigste Grund ist der große Erfolg des Young-Asset-Modells im Jahr 2015. Obwohl durch die Notierung am A-Aktienmarkt nur 12 Milliarden Yuan auf einmal aufgebracht werden können, muss die anschließende Finanzierung dem Schicksal überlassen werden. Obwohl Wanda viele Jahre lang nicht an die Börse gegangen war, um Finanzmittel zu beschaffen, hat das Unternehmen seine finanziellen Schwierigkeiten überwunden und seine derzeitige Größe erreicht. Mit seinem „Light Asset“-Modell ist es noch selbstbewusster. Als Gewinner des Qingyun-Plans von Toutiao und des Bai+-Plans von Baijiahao, des Baidu-Digitalautors des Jahres 2019, des beliebtesten Autors von Baijiahao im Technologiebereich, des Sogou-Autors für Technologie und Kultur 2019 und des einflussreichsten Schöpfers des Baijiahao-Vierteljahrs 2021 hat er viele Auszeichnungen gewonnen, darunter den Sohu Best Industry Media Person 2013, den dritten Platz beim China New Media Entrepreneurship Competition Beijing 2015, den Guangmang Experience Award 2015, den dritten Platz im Finale des China New Media Entrepreneurship Competition 2015 und den Baidu Dynamic Annual Powerful Celebrity 2018. |
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