CBRE: Ausblick für den chinesischen Immobilienmarkt 2022 – Logistik und Lagerhaltung

Die Nachfrage nach Lagerhallen mit hohem Standard wird im Jahr 2022 weiter stark wachsen

Im Jahr 2021 erreichten das Wachstum des chinesischen Inlandsgeschäfts im Expressversand und das Exportwachstum (gemessen in US-Dollar) jeweils 30 % . Die Bemühungen um einen doppelten Kreislauf haben gemeinsam zu einem deutlichen Anstieg der Nachfrage nach Lagergebühren im E-Commerce, in der Drittanbieterlogistik und in der Fertigung geführt. Die Nettoabsorption hochwertiger Lagerhallen in den 19 von CBRE beobachteten Märkten in China erreichte im Jahr 2021 6,6 Millionen Quadratmeter , 60 % mehr als im Vorjahr und 40 % mehr als der historische Höchststand im Jahr 2017 .

Die Nettoabsorption von Lagerhallen mit hohem Standard wird im Jahr 2022 6 Millionen Quadratmeter überschreiten

Aus der China Logistics Tenant Survey 2021 von CBRE geht hervor, dass fast 70 % der befragten Unternehmen planen, ihr inländisches Lagerimmobilienportfolio in den nächsten drei Jahren weiter zu vergrößern. Die größten Expansionserwartungen haben E-Commerce- und Drittanbieter-Logistikunternehmen, die 80 % der Nachfrage nach Mietlagern mit hohem Standard abdecken.

CBRE geht davon aus, dass der inländische Markt für die Vermietung hochwertiger Lagerhallen im Jahr 2022 weiterhin sehr aktiv sein wird und die jährliche Nettoabsorption voraussichtlich das zweite Jahr in Folge über 6 Millionen Quadratmeter liegen wird.

Drei große Triebkräfte bestimmen die Entwicklung des Logistik- und Lagermarktes im 14. Fünfjahresplan

Aus mittel- bis langfristiger Sicht werden die weitere Durchdringung des E-Commerce und die Entstehung neuer Geschäftsmodelle, das Wachstum der Nachfrage nach Lieferkettenlogistik im Zuge der Modernisierung der Fertigung sowie die Förderung des regionalen Handels und der Logistik durch die Umsetzung des RCEP die drei wichtigsten Motoren für die Entwicklung des inländischen Marktes für Lagerhallen mit hohem Standard während des Zeitraums des 14. Fünfjahresplans sein. Darüber hinaus wird die Bedeutung von Intelligenz, Effizienz, Kühlkette und Umweltfreundlichkeit bei zukünftigen Lagerkonfigurationen immer stärker in den Vordergrund rücken.

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E-Commerce wächst weiter

• Laut dem 14. Fünfjahresplan für E-Commerce werden die Online-Einzelhandelsumsätze in China zwischen 2020 und 2025 um 44 % steigen .
• Neue Modelle wie Live-Streaming-E-Commerce, E-Commerce mit frischen Lebensmitteln und grenzüberschreitender E-Commerce bieten großes Wachstumspotenzial.

2. Die Finanzierung ist aktiv und die Logistik von Drittanbietern beschleunigt ihre Expansion

• Im Jahr 2021 wird das Finanzierungsvolumen in der Logistikbranche deutlich um 340 % steigen und der Aufbau von Lagernetzwerken weiter beschleunigt werden.
• Die Lieferkettenlogistik ist zu einem neuen Wachstumspunkt für die Logistik von Drittanbietern geworden.

3. Günstige Richtlinien

• Das formelle Inkrafttreten des RCEP wird den grenzüberschreitenden Handel in der Region ankurbeln und insbesondere den Logistikbedarf in den östlichen Küsten- und Südwestregionen decken.
• Während der Laufzeit des 14. Fünfjahresplans wird die Regierung weiterhin den Bau von 120 nationalen Logistikzentren und die Entwicklung der Kühlkettenlogistik unterstützen.

Der E-Commerce entwickelt sich unter Antimonopolbedingungen geordnet, und es gibt viel Raum für Wachstum bei innovativen Modellen

Im Jahr 2021 erreichten die nationalen Online-Einzelhandelsumsätze mit physischen Gütern 10,8 Billionen Yuan, was einem Anstieg von 12 % gegenüber dem Vorjahr entspricht . Obwohl die Einhaltung von Kartell- und Steuervorschriften kurzfristige Korrekturen und Schocks in der Branche auslösen wird, wird der Abbau von Plattformbarrieren und die Schaffung eines fairen Geschäftsumfelds gleichzeitig der langfristigen geordneten Entwicklung und kontinuierlichen Innovation des E-Commerce förderlich sein.

Der „ 14. Fünfjahresplan “ zur Entwicklung von E-Commerce-Unternehmen legt das Wachstumsziel für den Zeitraum 2020–2025 auf 44 % fest . Gemessen an der Marktentwicklung im Jahr 2021 ist es sehr wahrscheinlich, dass die tatsächliche Wachstumsrate die Erwartungen übertreffen wird. Das schnelle Wachstum innovativer Modelle wie sinkender Märkte und E-Commerce für frische Lebensmittel wird der Lagernachfrage weiterhin zugute kommen. Der Global E-Commerce Outlook-Bericht 2021 von CBRE prognostiziert, dass jede Milliarde US-Dollar an neuen E-Commerce-Verkäufen einen Lagerbedarf von 1 Million Quadratfuß ( 92.903 Quadratmeter) schaffen wird. Dieser Schätzung zufolge wird die für die Entwicklung des inländischen E-Commerce während der Laufzeit des 14. Fünfjahresplans erforderliche Lagerfläche theoretisch fast 70 Millionen Quadratmeter betragen.

Die Durchdringungsrate des E-Commerce im Frischwarensektor ist noch gering, und das Potenzial für Lagerbedarf ist enorm

Mit der Schließung einiger Plattformen und der Kürzung der Subventionen ist die nach der Epidemie schnell wachsende E-Commerce-Branche für frische Lebensmittel in eine Phase der Branchenkonsolidierung eingetreten. Führende E-Commerce-Unternehmen wie Alibaba und Pinduoduo haben sich jedoch auf den Agrarproduktsektor konzentriert, und mit der Unterstützung entsprechender politischer Maßnahmen besteht für den E-Commerce mit frischen Lebensmitteln langfristig großes Wachstumspotenzial. Der Prognose von Forrester zufolge wird sich der Gesamtumfang des chinesischen Einzelhandels mit frischen Lebensmitteln im Jahr 2021 auf fast 9 Billionen RMB belaufen, während die Durchdringungsrate des E-Commerce lediglich 9 % betragen wird und damit weit hinter Einzelhandelskategorien wie Unterhaltungselektronik, Kleidung, Schuhe und Hüte zurückbleibt.

Laut CBRE- Statistiken mieteten E-Commerce-Unternehmen für frische Lebensmittel im Jahr 2021 mehr als 400.000 Quadratmeter hochwertige Lagerhallen in Großstädten , was im Vergleich zum Jahr 2020 immer noch einem deutlichen Anstieg von über 80 % entspricht . Angesichts der rapiden Zunahme der Marktdurchdringung erwarten wir, dass der E-Commerce für frische Lebensmittel seine Lagerkapazitäten in Ballungsräumen mit hoher Verbraucherdichte weiter ausbauen wird.

Die Entwicklung des E-Commerce für frische Lebensmittel wird auch die steigende Nachfrage nach Kühllagern fördern. Unsere Umfrage unter Logistikmietern ergab, dass 31 % der befragten Mieter angaben, dass die Nachfrage nach Kühllagern in Zukunft steigen wird. Dabei geht es vor allem um Logistikdienstleister, den Frischeeinzelhandel / Lebensmittelhandel sowie die Gastronomie und die Pharmaindustrie.

Neben dem E-Commerce für frische Lebensmittel werden auch der E-Commerce mit Live-Streaming, der grenzüberschreitende E-Commerce und das dahinterstehende C2M- Modell gemeinsam für Nachhaltigkeit bei der Entwicklung des E-Commerce und der Lagerhaltung sorgen.

Die Finanzierungswelle in der Logistikbranche hat eine neue Runde der Leasingnachfrage ausgelöst, und die Lieferkette ist zu einem neuen Wachstumspunkt für die Logistik von Drittanbietern geworden

Laut öffentlicher Datenstatistik stieg das Finanzierungsvolumen in der Logistikbranche im Jahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 340 % auf 181,6 Milliarden Yuan, einschließlich der erfolgreichen Börsennotierung von 12 Unternehmen, 15 großen Fusionen und Übernahmen sowie mehrerer Privatplatzierungen. Darüber hinaus haben Unternehmen wie RRS und Anxin Logistics ebenfalls Pläne für eine Börsennotierung im Jahr 2022 vorgelegt .

Logistikunternehmen von Drittanbietern wie JD Logistics, YTO Express und SF Holdings planen, mehr als 50 % ihrer Finanzmittel in den Aufbau und die Modernisierung von Infrastrukturnetzwerken zu investieren. Nehmen Sie JD Logistics als Beispiel. Dem Prospekt zufolge sollen 55 Prozent der durch den Börsengang eingenommenen Mittel für die Erweiterung und Modernisierung inländischer und ausländischer Lagernetzwerke, der Kühlkettenlogistik und der Erweiterung der Transportwege verwendet werden. CBRE ist davon überzeugt, dass dies zu einer neuen Nachfragewelle nach Lagerhallenmieten mit hohem Standard unter externen Logistikunternehmen führen wird, insbesondere in erstklassigen Ballungsräumen mit der höchsten Auftragskonzentration und den wichtigsten Verkehrsknotenpunkten.

Die Lieferkette wird zu einem neuen Wachstumspunkt für die Logistik von Drittanbietern, und die Lagerhaltung in der Fertigung muss modernisiert werden

Während sich Chinas Fertigungsindustrie weiterhin in Richtung Hochtechnologie und hohe Wertschöpfung wandelt und die drei führenden E-Commerce-Unternehmen Taobao, JD.com und Pinduoduo seit 2020 ihre C2M- Strategien eingeführt haben , beschleunigt sich die Entwicklung der Fertigungslieferkette in Richtung Spezialisierung, hoher Effizienz und Flexibilität. Integrierte Supply-Chain-Dienste sind zu einem neuen Wachstumspunkt für die Logistik durch Dritte geworden. Gleichzeitig wird es auch die Nachfrage nach Lagern in der Produktion ankurbeln, die auf Lager mit hohem Standard umgerüstet werden müssen, die besser mit automatisierten und digitalen Lieferkettenimplementierungen im Einklang stehen. Im Jahr 2021 demonstrierte Xiyins Anmietung von über einer Million Quadratmetern hochwertiger Lagerhallen im Perlflussdelta in gewissem Maße das explosionsartige Wachstum der Nachfrage nach Lagermodernisierungen, die entstehen können, wenn das C2M -Modell und die digitale Lieferkette die traditionelle Fertigung stärken.

Aus einer breiteren Perspektive wird die Modernisierung der Fertigungslieferkette schrittweise die Plattformisierung und Effizienzsteigerung bei der Beschaffung industrieller Produkte vorantreiben. Die derzeitige Durchdringungsrate des B2B -E-Commerce für Industrieprodukte liegt bei weniger als 5 % , was für den zukünftigen Bedarf an Lagerhallen mit hohem Standard ein Blue-Ocean-Bereich darstellt.

Das Angebotsfenster der erstklassigen Metropolregionen kommt und der Rückstand bei der Mietnachfrage wird aufgelöst

Im Jahr 2022 wird das neue Angebot an Lagerhallen mit hohem Standard in 19 großen Inlandsmärkten voraussichtlich 7 Millionen Quadratmeter übersteigen, ein Rekordhoch, aber die Vertriebsstruktur des Angebots wird tendenziell optimiert.

Das neue Angebot in Guangzhou, Shanghai und Changshu wird über 1 Million Quadratmeter betragen. Angesichts der Tatsache, dass die Leerstandsquote in den oben genannten Märkten und den umliegenden Gebieten in den letzten Jahren unter 10 % geblieben ist , ist zu erwarten, dass durch die Markteinführung neuer Projekte die im vorherigen Zeitraum aufgestaute Nachfrage nach Mietwohnungen abgebaut werden wird. Unsere Umfrage unter Logistikmietern aus dem Jahr 2021 zeigt, dass 55 % der Befragten planen, ihre Lagereinrichtungen in Städten der ersten Kategorie in den nächsten drei Jahren zu erweitern.

Im Gegenteil: Nach drei Jahren Spitzenangebot wird das Neuangebot in den drei Städten in Zentral- und Westchina – Chengdu, Chongqing und Wuhan – im Jahr 2022 deutlich zurückgehen .

Im Jahr 2022 wird die allgemeine Leerstandsquote bei Lagerhallen mit hohem Standard im ganzen Land leicht um 0,6 Prozentpunkte auf 14,0 % ansteigen , aber durch die starke Reduzierung des Neuangebots im Jahr 2023 wird die Leerstandsquote auf etwa 11 % sinken .

Angesichts der starken Angebots- und Nachfragetrends erwartet CBRE , dass der landesweite durchschnittliche Mietindex für hochwertige Lagerhallen im Jahr 2022 um 1,9 % steigen und sich im Jahr 2023 weiter auf 2,4 % beschleunigen wird . Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate der Städte der ersten Kategorie und des Satellitenmarktes rund um Shanghai wird voraussichtlich mehr als 3 % erreichen . Da sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf den zentralen und westlichen Märkten schnell erholt, werden sich die Mieten in Chengdu und Chongqing im Jahr 2022 erholen und die Mieten in Wuhan werden sich in den nächsten zwei Jahren allmählich stabilisieren .

Fazit und Empfehlungen: Tipps für Mieter

1. Nutzen Sie das Lieferfenster im Jahr 2022 in den Regionen der ersten Ebene und treiben Sie den Plan zur Erweiterung des Lagernetzwerks in den Kernmärkten voran, um die Gesamtlogistikkosten zu senken.
2. Chengdu und Chongqing werden sich in den nächsten zwei Jahren zu Eigentümermärkten entwickeln. Mietern wird geraten, sich bessere Lagen und langfristige Mietverträge zu sichern, bevor die Mieten stark steigen.
3. Setzen Sie aktiv neue Technologien wie automatisierte Geräte und Lagerverwaltungssysteme ein, um Lagereinrichtungen zu modernisieren, eine langfristige Optimierung der Arbeitskosten zu erreichen und die Effizienz des Lagerbetriebs zu verbessern. Mieter müssen sicherstellen, dass die Bodenhöhe, die Tragfähigkeit, die Be- und Entladetüren, die Elektrizität und andere Konfigurationen des Lagers nach der technologischen Modernisierung den Betriebsanforderungen entsprechen.
4. Während der Projektentwicklungsphase kommunizieren wir mit dem Eigentümer über individuelle Anforderungen, wie etwa Kühllager, stereoskopische Lager mit hoher Dichte usw.
5. Fördern Sie die Integration der Standortauswahl für die Lagervermietung, des Betriebs und der ESG -Ziele des Unternehmens.

Beratung für Eigentümer

1. Wir werden uns weiterhin auf Investitionsmöglichkeiten in erstklassigen Städten und deren Umgebung sowie auf große Logistikzentren im Inland wie Chengdu, Chongqing und Wuhan konzentrieren. Insbesondere in Chengdu und Chongqing wird das Angebot an neuen Immobilien in den nächsten drei Jahren rapide zurückgehen, die Mieten werden ihren Tiefpunkt erreichen und dann wieder stark ansteigen.
2. Stellen Sie Mieter während der Entwurfs- und Entwicklungsphase des Lagers vor und erstellen Sie maßgeschneiderte Lagerräume. oder die Vielseitigkeit und Flexibilität der Immobilie während der Projektentwicklung zu erhalten, um den Bedarf zukünftiger Mieter an Kühllagern und anderen individuellen Anpassungen zu decken.
3. Erwägen Sie eine Erhöhung der Investitionsausgaben und eine Betriebsoptimierung im Bereich der Einsparung von Ökoenergie in Immobilien, um den steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen von Regierungen und Mietern gerecht zu werden.
4. Eigentümer von großen Lagernetzwerken können höhere Investitionen in Lagerverwaltungssysteme, intelligente Lieferkettensysteme, Lagerautomatisierungsgeräte usw. in Betracht ziehen und integrierte Lieferkettenservicelösungen anbieten, um den Mietern zu helfen, ihre Effizienz zu steigern und Kosten zu senken und so ihre diversifizierten Einnahmen zu steigern und die Mieterbindung zu verbessern.