CBRE: Nutzen Sie die Chance für Logistikinvestitionen in erstklassigen Städten in den nächsten zwei Jahren

Datenquelle : CBRE Research , April 2023

Peking

Bau von vier großen Logistikstützpunkten

Gemäß dem im Jahr 2020 veröffentlichten „Beijing Logistics Special Plan“ wird sich Beijing auf den Aufbau eines städtischen Logistikknotennetzwerksystems „3+1“ konzentrieren, das aus einem „ großflächigen umfassenden Logistikpark (Logistikbasis) + Logistikzentrum + Vertriebszentrum “ + „ Terminalverkaufsstellen “ besteht . In Peking gibt es vier bestehende Logistikstützpunkte, nämlich: Logistikstützpunkt Flughafen Shunyi + umfassende Zollverschlusszone Tianzhu, Logistikstützpunkt Tongzhou Majuqiao, Logistikstützpunkt Daxing Jingnan und Logistikstützpunkt Pinggu Mafang. In den nächsten drei Jahren werden 90 % des neuen Angebots an hochwertigen Lagerhallen in Peking an diesen vier Standorten konzentriert sein.

CBRE geht davon aus , dass zwischen 2023 und 2025 in Peking insgesamt etwa 690.000 Quadratmeter an neuen Projekten fertiggestellt werden und das Gesamtangebot um 30 % niedriger ausfallen wird als in den drei Jahren zuvor ( 2020–2022 ) . Auf der Nachfrageseite wird Peking mit seinem wichtigen Verbrauchermarkt und seiner strategischen Lage weiterhin E-Commerce- und Drittanbieter-Logistikunternehmen anziehen, die sich dort niederlassen und expandieren möchten. Von den fortschrittlichen Fertigungsindustrien wie der Automobil- und Pharmaindustrie, die in den letzten Jahren eine beschleunigte Entwicklung verzeichneten, wird erwartet, dass sie zu neuen Wachstumspunkten für die Nachfrage nach Lagerhallen mit hohem Standard werden.

Insgesamt wird das Angebot die Nachfrage übersteigen und die Stimmung auf dem Logistik- und Lagermarkt in Peking bestimmen. Dies wird zu einem stetigen Anstieg der Mieten für Lagerhallen mit hohem Standard um 2 bis 4 Prozent pro Jahr führen . Gleichzeitig wird Langfang als wichtiger Satellitenmarkt rund um Peking weiterhin von der Spillover-Nachfrage des Pekinger Marktes profitieren.

Grundlagen der Logistikentwicklung ( 2022 )

BIP :

4,16 Billionen

Gesamtumsatz im Einzelhandel mit Konsumgütern:

1,38 Billionen Yuan

Expressversandvolumen:

1,96 Milliarden

Import- und Exportbetrag:

3,64 Billionen Yuan

Gütertransportvolumen1 :​

240,37 Millionen Tonnen

Anmerkung 1 : Umfasst das Güterverkehrsaufkommen auf der Straße, der Schiene, auf Flughäfen und auf dem Wasserweg.

Lager- und Logistikmarkt ( 2022 )

Aktie:

3,37 Millionen Quadratmeter

Lagerfläche pro Kopf:

0,157 m²

Leerstandsquote:

16,4 %

Durchschnittliche Miete:

57,0 Yuan / Quadratmeter / Monat

Jährliches Mietwachstum der letzten drei Jahre:

3,8 %

Hauptnachfragebranchen 2 :

E-Commerce ( 31 % ), Logistikdienstleister ( 27 % ) und Fertigung ( 26 % )

Anmerkung 2 : Basierend auf der Analyse der wichtigsten neuen Leasingtransaktionen auf dem lokalen Markt in den letzten drei Jahren

Prognose 2023-2025

Neues Angebot:

690.000 Quadratmeter

Jährliche Mietwachstumsrate:

vierundzwanzig Prozent

Marktverteilung und Lagergröße der wichtigsten Lagerhäuser mit hohem Standard in Peking

(Quadratmeter)

Datenquelle : Nationales Statistikamt, Verkehrsministerium, lokale Statistikämter, CBRE- Forschungsabteilung , April 2023

Shanghai

Aufgehende Zwillingssterne

Als größter Verbrauchermarkt des Landes und größter Hafen der Welt ist Shanghai der Lagermarkt mit hohem Standard und dem aktivsten Angebot und der aktivsten Nachfrage unter den Städten der ersten Kategorie. Die große Konzentration von Logistik- und Expressdienstunternehmen ist ein wichtiges Merkmal des Shanghaier Marktes: In den letzten drei Jahren machten externe Logistikmieter fast 70 % aller neu gemieteten Logistikflächen aus .

Von 2023 bis 2025 wird das Angebot auf dem Markt für hochwertige Lagerhallen in Shanghai schrittweise um etwa 2,3 Millionen Quadratmeter steigen . Allerdings weisen sie eine hohe Konzentration hinsichtlich der Standortverteilung auf: Jinshan und Lingang machen 63 % aus und werden zu den Zwillingssternen der Logistikknotenpunkte Shanghais aufsteigen.

Lingang liegt neben dem Tiefwasserhafen Yangshan und ist Shanghais wichtigster Import- und Exportlogistikhafen. Während der Laufzeit des 14. Fünfjahresplans soll der industrielle Produktionswert der Lingang New Area der Shanghaier Freihandelszone jährlich um 25 % wachsen , was das Wachstum der Lager- und Logistiknachfrage im Zusammenhang mit der Herstellung von Fahrzeugen und Ausrüstung mit neuer Energie weiter fördern wird.

Durch die Bereitstellung hochwertiger Lagereinrichtungen wird Jinshans Rolle als Logistikzentrum, das Shanghai mit dem Hinterland des Jangtse-Deltas verbindet, weiter gestärkt. In Zukunft dürften sich die logistische Bequemlichkeit und die Strahlungsleistung von Jinshan durch den Bau von zwei Verkehrsknotenpunkten, dem Bahnhof Jinshan und dem Nordbahnhof Jinshan, sowie durch den Neu- und Umbau von 20 Fernstraßen wie der G320 und der G228 weiter verbessern.

Die offensichtlich verzerrte Angebotsstruktur bedeutet, dass in zentralen Logistik-Teilmärkten wie Minhang, Songjiang, Pudong Airport, Hongqiao und Qingpu weiterhin ein Mangel an Angebot bestehen wird und die Leerstandsquote in den nächsten drei Jahren voraussichtlich lange Zeit unter 5 % bleiben wird .

Entwicklung der E-Commerce-Logistik ( 2022 )

BIP :

4,47 Billionen

Gesamtumsatz im Einzelhandel mit Konsumgütern:

1,64 Billionen Yuan

Expressversandvolumen:

2,86 Milliarden

Import- und Exportbetrag:

4,2 Billionen Yuan

Behälterdurchsatz:

47,3 Millionen TEU

Frachttransportvolumen:

141.373,6 Millionen Tonnen

Lager- und Logistikmarkt ( 2022 )

Aktie:

7,13 Millionen Quadratmeter

Lagerfläche pro Kopf:

0,286 m²

Leerstandsquote:

9,3 %

Durchschnittliche Miete:

49,6 Yuan / Quadratmeter / Monat

Jährliches Mietwachstum der letzten drei Jahre:

1,9 %

Hauptnachfragebranchen:

Logistikdienstleister ( 67 % ), E-Commerce ( 17 % ) sowie Groß- und Einzelhändler ( 10 % )

Prognose 2023-2025

Neues Angebot:

2,3 Millionen Quadratmeter

Jährliche Mietwachstumsrate:

1,5 % – 2,5 %

Marktverteilung und Lagergröße der wichtigsten Lagerhäuser mit hohem Standard in Shanghai

(Quadratmeter)

Datenquelle : Nationales Statistikamt, Verkehrsministerium, lokale Statistikämter, CBRE- Forschungsabteilung , April 2023

Guangzhou

Huadu One Super Strong

Gemäß dem „ 14. Fünfjahresplan für moderne Logistikzentren und Flächennutzung für die industrielle Entwicklung in Guangzhou “ wird Guangzhou fünf besonders große Transport- und Logistikzentren errichten: das Logistikzentrum des Flughafens Guangzhou (Huadu), das Logistikzentrum des Hafens Guangzhou Nansha (Nansha), das intermodale Straßen-Schienen-Zentrum des Bahnhofs Guangzhou Railway Container Center (Baiyun), das intermodale Straßen-Schienen-Zentrum des Ostens Guangzhou (Zengcheng) und die moderne Logistikindustrie-Stadt Guangzhou-Qingyuan (Stadt Qingyuan). Gemessen an der Situation der Landübertragungen für Lagerhaltung und Logistik in Guangzhou von 2021 bis 2022 befanden sich 75 % des Landes in Huadu, dem Logistikzentrum des Flughafens Guangzhou, und der Rest in Baiyun und Zengcheng.

Guangzhou ist die Stadt mit dem am weitesten entwickelten grenzüberschreitenden E-Commerce im Land. Im Jahr 2022 wurden im grenzüberschreitenden E-Commerce im Zollgebiet von Guangzhou Import- und Exportgüter im Wert von über 250 Milliarden Yuan deklariert, was einem Anstieg von über 70 % gegenüber dem Vorjahr entspricht . Der grenzüberschreitende E-Commerce hat sich zur wichtigsten Triebkraft für die Nachfrage nach Lagerhallen mit hohem Standard in Guangzhou entwickelt und trug in den letzten drei Jahren 40 % zur neu gemieteten Fläche bei . Der Flughafen Baiyun und der Hafen Nansha sind die beiden wichtigsten Häfen für den grenzüberschreitenden E-Commerce in Guangzhou und auch die beiden größten Teilmärkte in Bezug auf die Größe der Lagerhäuser mit hohem Standard in Guangzhou.

Der neu veröffentlichte „Guangzhou International Consumption Center City Development Plan ( 2022–2025 )“ schlägt eindeutig vor, den Flughafen Guangzhou und den Hafen Nansha zu internationalen Drehkreuzen für den grenzüberschreitenden E-Commerce auszubauen. In den nächsten drei Jahren werden in Huadu und Baiyun in der Nähe des Flughafens Baiyun schätzungsweise 790.000 Quadratmeter Lagerhallen mit hohem Standard fertiggestellt , was 58 % des neuen Angebots in den nächsten drei Jahren entspricht . Dies wird zu einer weiteren Konzentration großer grenzüberschreitender E-Commerce- und Drittanbieter-Logistikunternehmen führen.

Entwicklung der E-Commerce-Logistik ( 2022 )

BIP :

2,88 Billionen

Gesamtumsatz im Einzelhandel mit Konsumgütern:

1,03 Billionen Yuan

Expressversandvolumen:

10,13 Milliarden Stück

Import- und Exportbetrag:

1,09 Billionen Yuan

Behälterdurchsatz:

24,6 Millionen TEU

Frachttransportvolumen:

905,11 Millionen Tonnen

Lager- und Logistikmarkt ( 2022 )

Aktie:

3,035 Millionen Quadratmeter

Lagerfläche pro Kopf:

0,161 m²

Leerstandsquote:

9,9 %

Durchschnittliche Miete:

40,4 Yuan / Quadratmeter / Monat

Jährliches Mietwachstum der letzten drei Jahre:

3,1 %

Hauptnachfragebranchen:

Grenzüberschreitender E-Commerce ( 40 % ), E-Commerce ( 23 % ) und Drittanbieter-Logistik ( 22 % )

Prognose 2023-2025

Neues Angebot:

1,37 Millionen Quadratmeter

Jährliche Mietwachstumsrate:

1,5 % – 2,5 %

Verteilung und Größe der wichtigsten Teilmärkte für Lagerhallen mit hohem Standard in Guangzhou

(Quadratmeter)

Datenquelle : Nationales Statistikamt, Verkehrsministerium, lokale Statistikämter, CBRE- Forschungsabteilung , April 2023

Shenzhen

Das Angebot bleibt weiterhin knapp

Shenzhen ist die kleinste Stadt der vier Städte der ersten Kategorie und entspricht etwa einem Achtel von Peking und einem Drittel von Guangzhou oder Shanghai . Die Knappheit der Landressourcen ist zur Normalität geworden und stellt einen erheblichen Engpass für die Stadtentwicklung dar. Aus diesem Grund wird seit vielen Jahren großer Wert auf eine intensive Weiterentwicklung gelegt. Aufgrund der besonderen Beschaffenheit der Gebäude auf Lagergeländen ist der Intensitätsgrad jedoch gering und die Produktionseffizienz niedrig, sodass die in Shenzhen verfügbare Landmenge äußerst begrenzt ist. Von der Shenzhen Land Trading Platform veröffentlichte Daten zeigen, dass in den 16 Jahren zwischen 2007 und 2022 insgesamt 29 Lagergrundstücke öffentlich verkauft wurden , wobei das durchschnittliche jährliche Angebot weniger als zwei Grundstücke betrug. Die Angebotsknappheit ist auf den ersten Blick erkennbar.

Seit 2016 liegt die Leerstandsquote auf dem Lager- und Logistikmarkt in Shenzhen unter 5 % . In den vergangenen fünf Jahren belief sich das Neuangebot auf lediglich 270.000 Quadratmeter, und die Lagerfläche pro Kopf beträgt lediglich 0,153 Quadratmeter – die niedrigste im Land und weit davon entfernt, die Marktnachfrage zu decken.

Strukturell handelt es sich bei 73 % der Lager um Zolllager für den Import und Export, und ihre derzeitigen Mieter sind hauptsächlich externe Logistik- und Fertigungsunternehmen. E-Commerce- und Logistikunternehmen, die die Einwohner von Shenzhen bedienen, sowie Fertigungsunternehmen sind teilweise in gewöhnlichen Lagerhallen und Lagerhallen mit hohem Standard in umliegenden Städten wie Dongguan und Huizhou angesiedelt. Es ist nicht nur schwierig, in Shenzhen ein Lagerhaus zu finden, auch in Dongguan und Huizhou ist die verfügbare Mietfläche ziemlich begrenzt: Die Leerstandsquote liegt unter 10 % und die jährlichen Mietsteigerungen beliefen sich in den letzten fünf Jahren auf rund 4 % .

Im Jahr 2023 wird Shenzhen über ein neues Angebot von 130.000 Quadratmetern im Longhua Guanlan Logistics Park verfügen. Auf absehbare Zeit wird das Angebot an neuen Wohnungen in Shenzhen sehr begrenzt bleiben, die Leerstandsquote wird in den nächsten drei Jahren unter 3 % bleiben und die Mieten werden weiterhin um etwa 3 bis 4 % steigen .

Entwicklung der E-Commerce-Logistik ( 2022 )

BIP :

3,24 Billionen

Gesamtumsatz im Einzelhandel mit Konsumgütern:

0,97 Billionen Yuan

Expressversandvolumen:

5,8 Milliarden

Import- und Exportbetrag:

3,7 Billionen Yuan

Behälterdurchsatz:

30,04 Millionen TEU

Frachttransportvolumen:

407,71 Millionen Tonnen

Lager- und Logistikmarkt ( 2022 )

Aktie:

2,7 Millionen Quadratmeter

Lagerfläche pro Kopf:

0,153 m²

Leerstandsquote:

0,7 %

Durchschnittliche Miete:

48,7 Yuan / Quadratmeter / Monat

Jährliches Mietwachstum der letzten drei Jahre:

2,0 %

Hauptnachfragebranchen:

Logistik durch Dritte ( 85 % ) und Fertigung ( 10 % )

Prognose 2023-2025

Neues Angebot:

130.000 Quadratmeter

Jährliche Mietwachstumsrate:

3 % – 4 %

Verteilung und Größe der großen Logistikparks in Shenzhen (Quadratmeter)

Datenquelle : Nationales Statistikamt, Verkehrsministerium, lokale Statistikämter, CBRE- Forschungsabteilung , April 2023

Nutzen Sie die Chancen in den First-Tier-Städten der nächsten zwei Jahre

Ein Zeitfenster für Logistikinvestitionen

Der Anfang des Jahres von CBRE veröffentlichte China Investor Intention Survey Report 2023 zeigte, dass sich die Industrielogistik im dritten Jahr in Folge zum beliebtesten Immobilientyp unter Investoren entwickelt hat – 56 % der Investoren wählten sie in diesem Jahr als ihr bevorzugtes Anlageziel. Gemessen an den Fundraising-Aktivitäten privater Immobilienfonds im asiatisch-pazifischen Raum seit dem Ausbruch der Epidemie planen mehr als zwei Drittel der auf China fokussierten Fonds Investitionen im Bereich der Industrielogistik.

Im vergangenen Jahr schufen die kontinuierlichen Zinssenkungen der People's Bank of China ein gutes Umfeld für Immobilieninvestitionen. Derzeit liegt die durchschnittliche Kapitalisierungsrate von Lagerhäusern mit hohem Standard in Städten der ersten Kategorie bei etwa 5 % , und die Zinsspanne mit dem fünfjährigen LPR beträgt fast 70 Basispunkte, den höchsten Wert seit der Veröffentlichung der LPR -Daten im Jahr 2019 .

Aus mittel- bis langfristiger Sicht bieten Investitionen in hochwertige Lagerhallen in den großen Ballungszentren Chinas mittel- bis langfristige strukturelle Chancen. Auf der Angebotsseite beträgt der Bestand an hochwertigen Lagerhallen in China derzeit weniger als 60 % des Bestands in den USA, und die Pro-Kopf-Fläche an hochwertigen Lagerhallen beträgt weniger als 15 % der Fläche in den USA . Auf der Nachfrageseite sind die E-Commerce-Umsätze Chinas etwa 1,4 -mal so hoch wie die der USA, und der Frachtumschlag ist etwa 2,6 -mal so hoch wie der der USA.

Aufgrund ihrer enormen Industrie- und Konsumkapazität, ihrer leistungsstarken Logistikkapazität und ihrer soliden Leasingmarktgrundlagen sind erstklassige Städte und ihre umliegenden Gebiete die bevorzugten Gebiete für Logistikinvestitionen. CBRE geht davon aus, dass die Kapitalisierungsrate von Lagerhallen mit hohem Standard in Städten der ersten Kategorie nach der zweiten Hälfte des Jahres 2023 allmählich sinken wird, da sich die Nachfrage nach Vermietungen und Investitionen erholt. Deshalb wird Investoren geraten, das seltene Zeitfenster, das durch die Expansion der Städte der ersten Kategorie in den vergangenen zwei Jahren entstanden ist, aufmerksam zu beobachten. Dazu gehören die Erschließung von Grundstücken, der Erwerb von Vermögenswerten und die Renovierung alter Anlagen in den wichtigsten städtischen Gebieten. Gleichzeitig sollten sie den Städten, die die Städte der ersten Kategorie umgeben, besondere Aufmerksamkeit schenken.

Mietindex für hochwertige Lagerhallen und durchschnittliche Kapitalisierungsrate in Städten der ersten Kategorie